Nõuandeid koduostjale: kuidas teha kindlaks, kas pakutav eluase on soodne, kallis või väga kallis
Turuolukorra selgeks tegemine
Enne kinnisvara ostma tormamist tuleb koduostjal endale selgeks teha, mis toimub kinnisvaraturul. Ehk koduostja peab uurima, millise hinnatasemega millist vara pakutakse ja millise hinnatasemega toimuvad reaalsed tehingud.
Turuolukorra mõistmine annab koduostjale võimaluse hinnata, kas üks või teine pakutav elamispind on soodne, kallis või väga kallis. Turuolukorra mõistmine on vajalik, et mitte petta saada ja mitte maksta soetatava kinnisvara eest enam, kui on selle mõistlik hind.
Turuolukorrast ülevaate saamiseks on mitmeid võimalusi, mida käsitleme järgnevalt.
Kinnisvaramaaklerid
Kinnisvaramaakleritel on sageli päris hea ülevaade sellest, mida kinnisvaraturul nende tegevusnišis pakutakse. Aktiivne maakler, kelle vahendusel tehinguid ikka toimub, teab enamasti hinnatasemetest ja ostjate-müüjate soovidest mõndagi.
Koduostjad tavaliselt kinnisvaramaaklerite teenuseid ei kasuta. Siiski võib sobiva pakkumise leidmisel mõelda konsulteerimisele mõne kinnisvaramaakleriga. Arusaadavalt soovib maakler oskusteabega varustamise eest tasu.
Kui kinnisvara vahendab müüja palgatud maakler, seisab maakler eelkõige müüja huvide eest. Seetõttu peab ostja suhtuma ettevaatusega müüja maakleri soovitustesse kiirelt tehing ära teha, sest muidu jääb väga soodsast kaubast ilma.
Olukorras, kui koduostja palkab enda huvisid kaitsma maakleri, ei tohi koduostja tehingusse pealiskaudselt suhtuda. Maakleril võib olla huvi tehing võimalikult kiiresti teha, mis kindlustab vahendustasu kiire väljateenimise. Mitte iga maakler ei vaata, et tehing toimuks kliendi kõige paremaid huve silmas pidades.
Kinnisvaraostja peab silmas pidama, et müüja palgatud maakler esindab eelkõige kinnisvaramüüja huve.
Kinnisvarahindajad
Kinnisvarahindaja peab sõltumatu hindajana andma hinnangu kinnisvara turuväärtusele. Tungimata siin üksjagu pika ja keerulise kinnisvara turuväärtuse definitsiooni sisusse süvitsi, võime öelda, et turuväärtus on objektiivne õiglane väärtus, mida tavapärane ostja võiks kauba eest maksta.
Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõudeile vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta .
Mitte sobiva kinnisvarapakkumise leidmisele eelneva, aga järgneva infoallikana võib kasulikuks kujuneda kinnisvarahindaja ekspertiis, mis määraks objekti turuväärtuse. Kui ülevaadatav eluase meeldib koduostjale väga ja rahuldab tema vajadusi, on ta äkki nõus maksma selle eest pisut rohkem kui turuväärtus. Kui ülevaadatav eluase põhimõtteliselt sobib, kuid sel on koduostja silmis mõningaid subjektiivseid puudusi, on ta tõenäoliselt valmis objekti eest tasuma vähem, kui on selle hinnatud turuväärtus.
Kinnisvara turuväärtuse hindamisel hindaks hindamisekspert ainult kinnisvara, st ta jätab hindamata elamispinnal asuva vallasvara, nagu näiteks diivanid, telerid, lauad, toolid.
Alati tasub kinnisvaramüüjalt küsida, ega tal kinnisvara turuväärtuse eksperthinnangut juba olemas ole. Vahel tellivad kinnisvaramüüjad turuväärtuse hinnangu ise, et määrata vara müügi hinda või kasutada seda müügiargumendina, mis näitab, et müüja küsib vara eest õiglast hinda.
Pangad ei aktsepteeri kõikide kinnisvarahindajate ja kinnisvarabüroode eksperthinnanguid. Seetõttu peab koduostja topeltkulu vältimiseks vaatama, et kui ta tellib kinnisvara turuväärtuse eksperthinnangu, telliks ta selle kinnisvarahindaja käest, keda potentsiaalne laenuandja aktsepteerib. Vastava nimekirja kinnisvarabüroodest leiab iga laenuandja koduleheküljelt.
Kinnisvarahindaja annab sõltumatu osapoolena hinnangu kinnisvara turuväärtusele. Koduostja võiks silmas pidada, et leitud turuväärtusest kõrgema hinna maksmine võiks olla pigem erandlik, mis toimub olukorras, kus pakutav uus kodu talle väga meeldib ja tema vajadusi rahuldab.
Turuülevaated
Erinevad kinnisvaraspetsialistid, kinnisvarabürood ja maa-amet avaldavad regulaarseid kinnisvaraturu ülevaateid ja -analüüse, mis on suurepäraseks infoallikaks mõistmaks kinnisvaraturu üldist olukorda, trende ja hinnatasemeid. Koduostjal ei tasu siiski neist turuülevaadetest otsida konkreetset hinnainfot konkreetse objekti kohta.
Küll võib arvata, et turuülevaated aitavad päris hästi selgitada üldist tehingu tegemise keskkonda ehk annavad infot, kas näiteks hinnad või tehingute aktiivsus on pigem kasvamas või kahanemas. Pole ju mõtet plaanida elu suurimat ostu ajal, kui elamispindade hinnad hakkavad langema. Ostuga aga tasub kiirustada, kui üldine sentiment on positiivne ja hindadele prognoositakse pigem kasvu.
Enamikku kinnisvaraturu ülevaateid võib isegi sellele vaatamata, et tegemist on ettevõtete turunduskommunikatsiooni vahenditega, pidada suhteliselt professionaalseteks ja objektiivseteks ehk need kajastavad enamasti kinnisvarabüroode parimat teadmist kinnisvaraturul toimuva kohta.
Ülevaate erinevate kinnisvarabüroode kinnisvarakommentaaridest ja turuanalüüsidest leiab www.adaur.ee.
Realistliku pildi saamiseks on koduostjal soovitav siiski mitte piirduda ainult ühe ettevõtte ühe ülevaate pealiskaudse sirvimisega, mis ehk pöörab suuremat tähelepanu ühele või teisele piirkonnale, kus vahendusbürool sel ajal huvi aktiivsem olla. Mõistlikum on heita pilk peale mitme turuülevaate prognoosidele.
Kinnisvaraturu ülevaated annavad pigem üldist infot selle kohta, mida teevad kinnisvarahinnad, kas tehingute arv tõuseb või langeb ja kas üldine turukonjunktuur soosib kinnisvaraostu tegemist.
Konkreetse vara ostmise soovitusi või mahalaitmist ühestki kinnisvaraturu ülevaatest ei leia.
Kinnisvaraportaalid
Kinnisvaraportaalides olevad võrreldavad pakkumised on koduostja jaoks hea infoallikas, kuid sealsest infot ei tohi end liialt eksitada lasta. Kinnisvaraportaalist on lihtne vaadata, millised objektid pakkumises on, milline on nende kvaliteet ja hinnatase.
Elu näitab, et kinnisvaramüüjate ootused on ikka kõrgemal kui reaalne tehingute hinnatase. See tähendab, et kinnisvaratehinguid tehakse üldjuhul madalamate hindadega, kui on pakkumised kinnisvaraportaalides.
Nii võime öelda, et portaalides olevad pakkumishinnad sisaldavad teatavat läbirääkimiste ehk hinna alla tingimise ruumi. Võimatu on öelda, kui suur see ruum isegi keskmiselt on. Uusarenduste puhul ja eriti suurarendajate puhul on tingimisruum pea olematu. Üksiku õnnelikku juhust lootva „kalastaja“ ehk väga kalli müügihinnaga õnneproovija puhul võib kauplemisruum küündida mitmekümne protsendini.
Üldiselt on korterite turg lihtsamini hoomatav ja seal paistab objekti ülehinnatus hõlpsamalt välja. Majade või maade turu tehingute arv aga on väiksem ja pakutavad objektid märksa mitmekesisemad. Seetõttu on seal keskmine allahindluse väljarääkimise võimalus suurem.
Hinnaläbirääkimiste edukus ehk hinna alla kauplemine sõltub muuhulgas sellestki, milline on kinnisvaramüüja esialgne hinnaootus. Kui hinnaootus on olnud turuväärtusega võrreldes väga kõrge, on läbirääkimise ruumi vähemalt teoreetiliselt rohkem. Kui kinnisvaramüüja loodab teha kiire tehingu ja tema hinnaootus on turuväärtuse lähedal, võib hinnalangetamise ruum sootuks puududa.
Kinnisvaramüüja võib hinnaläbirääkimistes olla paindumatu isegi juhul, kui tema kinnisvarapakkumise hind ületab turuväärtust kordades. Selline müüja võib loota, et äkki ta ikkagi leiab kellegi, kes on valmis kõrget hinda maksma.
Vahel läheb nii, et kinnisvara müügipakkumisele tekib mitu ostuhuvilist. Siis on kinnisvaramüüja asi otsustada, kas ta läheb edasi esimese pakkumise tegijaga, pakkujaga, kellega tehingu tegemine tundub kõige tõenäolisem, või otsustab ta korraldada hinna enampakkumise. Hinna ülepakkumine ehk olukord, kus tehinguhind on kõrgem portaalis olevast pakkumishinnast, on pigem erandlik juhtum.
Portaalide kuulutusi uurides tasub heita pilk kuulutuse vanusele. Kui kuulutus on portaali sisestatud aasta tagasi või veelgi varem, siis tõenäoliselt on selle hind ebamõistlikult kõrge. Sellise pakkumise hinna allakauplemine võib olla tõenäolisem.
Kuulutuse värske kuupäev aga ei pruugi midagi tähendada, sest mitmed maakleribürood uuendavad kuulutuste kuupäevi üsna regulaarselt. Selle uuendamise mõte seisneb selles, et uute ja värskete kuulutuste otsijate ekraanidel nimekirja etteotsa pääseda.
Reeglina on portaalides olevad pakkumishinnad reaalsetest tehinguhindadest kõrgemal. See tähendab, et pakkumishind sisaldab enamasti mõningat kauplemisruumi. Siiski võib olla ka nii, et kinnisvaramüüja ei ole valmis hinda alandama.
Maa-ameti hinnastatistika
Hindamatu allikana on kõikidel kinnisvarahuvilistel kasutada maa-ameti kodulehel www.maaamet.ee olev hinnastatistika andmebaas. Maa-ameti andmebaasis fikseeritakse kõik notariaalsed kinnisvaratehingud. Andmebaas võimaldab teha piirkondade tehingute arvu, keskmise hinna, mediaanhinna ja maksimaalse hinna väljavõtteid.
Siingi on omad konksud, millega statistikasõber paratamatult kokku puutub. Maa-ameti statistikast on näha tehingute keskmine hind. Paraku ei peegelda keskmine hind seda, millise kvaliteediga kinnisvaraga tehinguid tehti.
Kui ühel kuul tehakse oluliselt rohkem tehinguid uute ehk kallimate korteritega, sest uus hoone sai äsja valmis, siis keskmine tehinguhind tõuseb. Kui aga järgmisel kuul tehakse rohkem tehinguid vanemate ehk odavamate korteritega, siis keskmine hind langeb. Vaatamata statistilisele keskmise hinna liikumisele, ei ole meil sellises olukorras alust öelda, et kinnisvaraturul oleks mingeid hinnamuutusi aset leidnud.
Eelkirjeldatud tehingute struktuuri muutuste probleemi kõrval peab arvestama veel ühe nüansiga. Keskmisest korteritehingu hinnast ei paista välja, kas selle korteri pindala hulka kuulus rõdu, terrass, panipaik või mõni muu väiksema väärtusega pind või mitte.
Uuemate majade puhul kuulub näiteks rõdu pigem korteriomandi üldpinna sisse, vanematel pigem mitte, kuid see ei ole raudne reegel, mis alati ja kindlasti kehtib. Nii võib 60-ruutmeetrise korteri keskmine hind 1500 €/m² meid eksitada. Kas sel puhul tehti näiteks tehing 40-ruutmeetrise korteriga, mille juurde kuulus 20-ruutmeetrine terrass või olid kõik 60 ruutmeetrit korteri elamispind?
Maa-ameti tehingute hinnainfo aitab eelkõige uurida hindade dünaamikat. Samas peab silmas pidama, et keskmine hind ei sisalda infot tehingute struktuuri kohta ehk selle kohta, millise kvaliteediga varadega tehinguid tehti.
Tõnu Toompark “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu”.
